Eesti kinnisvaraturg 2025: vaade maakondade ja linnade lõikes
Lumen KinnisvarabürooBlogiEesti kinnisvaraturg 2025: vaade maakondade ja linnade lõikes
Viimasel ajal on üsna sageli küsitud, mis Eesti kinnisvaraturul tegelikult toimub ja kas praegu on üldse mõistlik aeg kinnisvara müüa. Kuna töötan igapäevaselt kinnisvaramaaklerina ja juhin Lumen Kinnisvarabürood, vaatan turgu eelkõige päris tehingute ja numbrite põhjal, mitte ainult kuulutusi vaadates.
2025 aasta korteritehingud maakondade ja suuremate linnade lõikes annavad turu seisust tegelikult üsna selge ja ausa pildi.
Harju maakond ja Tallinn – omaette turg
Kõige aktiivsem ja hinnatasemelt tugevaim piirkond on endiselt Harju maakond. 2025. aastal tehti seal ligi 12 000 korteritehingut ning keskmine ruutmeetri hind oli umbes 2900 eurot. Suur osa sellest mahust koondub Tallinna linna, mis toimib sisuliselt omaette turuna.
Tallinnas on ostjaid palju, kuid samal ajal on väga tugev ka konkurents müüjate vahel. Olen korduvalt näinud olukordi, kus isegi heas asukohas korter jääb seisma, sest hinnastamine ei vasta turu tegelikule olukorrale. Samas leiavad õigesti hinnastatud ja hästi esitatud korterid Tallinnas endiselt ostja ka keerulisemas turuolukorras.
Tartu maakond – stabiilne, aga väga segmendipõhine
Järgmine selge keskus on Tartu maakond. 2025. aastal tehti seal ligi 2800 korteritehingut ning keskmine ruutmeetri hind oli umbes 2300 eurot. Tartu linn veab kogu maakonna turgu ning siin on väga selgelt näha linnaosade ja korteri suuruse mõju müügikiirusele.
Tartu turg on stabiilne, kuid samas väga segmendipõhine. Kui korteri suurus, asukoht ja hind on omavahel tasakaalus, liiguvad tehingud normaalselt. Kui mõni neist komponentidest on paigast ära, võib objekt jääda pikemaks ajaks turule.
Pärnu maakond – hinnatase, hooajalisus ja ostja eesmärk
Pärnu maakond eristub hinnatasemelt selge kolmanda piirkonnana. Keskmine ruutmeetri hind oli 2025. aastal ligi 1800 eurot ning tehinguid tehti üle 1100. Suur osa tehingutest toimub Pärnu linnas, kuid siin mängib väga suurt rolli ostja eesmärk.
Osa ostjaid otsib püsivat kodu, osa investeeringut ning osa suvekorterit. See muudab Pärnu turu eriti tundlikuks nii ajastuse kui ka hinnastamise suhtes.
Saare, Lääne ja Rapla maakond – vähem tehinguid, aga nõudlus olemas
Keskmisest kõrgema hinnatasemega, kuid väiksema tehingumahuga on Saare, Lääne ja osaliselt Rapla maakond. Hinnad jäävad seal enamasti vahemikku 1000–1500 eurot ruutmeetri kohta. Ostjaid on neis piirkondades vähem ja müük võib võtta rohkem aega, kuid hea asukohaga ja realistliku hinnaga objektidele on nõudlus täiesti olemas.
Ida-Viru ja teised madalama hinnatasemega maakonnad
Teisel pool hinnaskaalat paiknevad Ida-Viru, Jõgeva, Valga ja Põlva maakond, kus keskmine ruutmeetri hind jääb vahemikku 360–550 eurot. Eriti Ida-Viru puhul on huvitav näha, et tehingute arv on suhteliselt suur, kuid hinnatase püsib madal.
See näitab hästi, et aktiivsus ja hind ei käi alati käsikäes ning ostjad on seal väga hinnatundlikud.
Tehingute langus 2026. aasta alguses
Selle kõige taustal tasub vaadata ka viimaseid muutusi tehingute arvus. 2026. aasta jaanuaris on nii Tallinnas kui ka Tartus korteritehingute arv selgelt langenud. Tallinnas tehti eelmise aasta jaanuaris 716 tehingut, tänavu 625, mis tähendab ligikaudu 13-protsendilist langust. Tartus oli kukkumine veel järsem – 152 tehingult 107-le ehk ligi 30 protsenti.
See ei tähenda, et turg oleks seisma jäänud. Pigem on ostjad muutunud ettevaatlikumaks ja otsuseid tehakse rahulikumalt. Kui ostjaid on vähem, ei müü enam automaatselt „keskmine“ objekt. Müüvad need korterid, mis on õigesti hinnastatud, hästi esitatud ja vastavad konkreetse piirkonna nõudlusele.
Kokkuvõte
Praeguses turuolukorras muutub eriti oluliseks see, kas müüjat esindab maakler, kes tunneb päriselt konkreetse piirkonna turgu. Üldiste keskmiste või naabri hinna järgi müümine võib tähendada kas rahalist kaotust või väga pikka müügiperioodi.
Kinnisvara müük ei ole lihtsalt kuulutuse ülespanek, vaid õigete otsuste tegemine õigel ajal ja õiges kohas.