Korterid seisavad paigal, aga elamumaa hind kerkib ikka — mis Eesti elamumaaga toimub?

Lumen KinnisvarabürooBlogiKorterid seisavad paigal, aga elamumaa hind kerkib ikka — mis Eesti elamumaaga toimub?

Turuanalüüs — Toomas Matvejev, Lumen Kinnisvarabüroo tegevjuht

Eesti korteriturul pole viimastel aastatel midagi väga dramaatilist toimunud. Hinnad on püsinud suuresti paigal, tehinguid tehakse vähem ja kõrge Euribor on ostjate entusiasmi kõvasti jahutanud. Elamumaa turul avaneb aga hoopis teine pilt.

Maa- ja ruumiameti tehinguandmed näitavad, et hoonestamata elamumaa hinnad on mitmes Eesti piirkonnas viimaste aastatega väga tugevalt tõusnud.

Harju maakonnas oli elamumaa keskmine ruutmeetrihind 2020. aastal umbes 30 eurot. 2025. aastaks oli see tõusnud ligikaudu 68 euroni ja 2026. aasta esimese poolaasta andmetel juba 70 euro lähedale.

Tartu maakonnas on liikumine olnud sarnane- 2020.aastal umbes 18 eurolt tõusis ruutmeetrihind 2025.aastaks lausa 43 euroni. 2026.aasta esimese poolaasta põhjal aga juba 50 euroni.

Samal ajal on tehingute arv kukkunud.

Korterit saab juurde ehitada, head maad mitte

Siin peitubki üks peamine erinevus korteri- ja maaturu vahel.

Korter on valmis toode. Kui nõudlust on piisavalt, saavad arendajad uusi kortermaju juurde ehitada.

Hea elamukrundiga on keerulisem. Eriti hinnatud on maatükid, kus on olemas korralik juurdepääs, elekter, vesi, kanalisatsioon ning selged ehitustingimused. Selliseid krunte ei teki turule üleöö.

Uute elamupiirkondade planeerimine, detailplaneeringud, teede rajamine ja tehnovõrkude ehitamine võtavad sageli aastaid. Maad füüsiliselt juurde samuti ei teki.

See teeb hea asukohaga ehitusvalmis krundist üsna piiratud pakkumisega vara.

Kuni 2022. aastani liikusid maa ja korterid koos

Koroonabuumi ajal kallines sisuliselt kogu kinnisvaraturg. Odav laenuraha, suurenenud säästud ja pensionisambast välja võetud raha jõudsid nii korterite, majade kui ka maaturule.

Harju maakonnas tõusis elamumaa keskmine hind 2020. aasta umbes 30 eurolt 2022. aastaks ligikaudu 44 euroni ruutmeetri kohta. Tartumaal liikus hind samal ajal umbes 18 eurolt 29 euroni.

Siiani oli pilt üsna loogiline – korterid kallinesid ja maa kallines samuti.

Seejärel tuli Euribori kiire tõus.

2023. aastal tõmmati kinnisvaraturul pidurit

Laenumaksete kasv muutis ostjad ettevaatlikuks. Korterite hinnad jäid suuresti seisma ja tehingute arv langes.

Esialgu tundus, et sama juhtub ka maaga. Harjumaal liikus elamumaa keskmine hind 2023.–2024. aastal umbes 42–46 euro kandis ruutmeetri kohta. Tartumaal jäi hind ligikaudu 26–39 euro vahele.

Turg oli vaiksem ja ostjad ettevaatlikumad.

2025. aastal hakkasid aga maa- ja korteriturg liikuma väga erinevas suunas.

2025. aastal toimus maaturul suur hüpe

Harju maakonnas tõusis elamumaa keskmine ruutmeetrihind umbes 42 eurolt 68 euroni. See tähendab ligikaudu 60% kasvu ühe aastaga.

Tartu maakonnas oli kasv 2025. aastal rahulikum – umbes 39 eurolt 43 euroni –, kuid 2026. aasta esimese poolaasta andmetel on hind jõudnud juba ligikaudu 50 euroni ruutmeetri kohta.

Pilt alates 2020. aastast on üsna kõnekas.

Samas on Tallinna korterite mediaanhind püsinud viimastel aastatel sisuliselt samal tasemel.

Maa- ja korteriturg ei liigu enam sugugi käsikäes.

Kõige huvitavam pole hind, vaid tehingute arv

Hinnatõus ise polegi selle loo kõige huvitavam osa. Palju põnevam on see, mis toimub tehingute arvuga.

Harju maakonnas tehti 2020. aastal hoonestamata elamumaaga 1118 tehingut. 2025. aastal oli tehinguid 633.

Seitsme vaadeldud maakonna peale kokku langes tehingute arv samal perioodil 2004 tehingult 1273 tehinguni.

Ehk ostetakse vähem. Aga need krundid, mis tehingusse jõuavad, on järjest kallimad.

Trendist endast on siiski raske mööda vaadata.

Miks on hea maa nii kalliks muutunud?

Näen selle taga kolme võimalikku põhjust.

1. Inimesed kaaluvad rohkem maja ehitamist

Kui uue suurema korteri hind jõuab 300 000 või 400 000 euro lähedale, tekib täiesti loomulik küsimus – kas selle raha eest võiks juba oma maja ehitada?

See suunab osa nõudlusest korteriturult kruntide poole. Eriti linnade ümbruses, kus saab ühendada eramaja eelised ja mõistliku sõiduaja linna.

2. Heade kruntide pakkumine on väike

Halba maad on alati müügis. Hea krundiga on teine lugu.

Kui maatükil on olemas korralik juurdepääs, kommunikatsioonid ja selge ehitusõigus, on selle väärtus hoopis teine. Selliseid krunte tuleb turule piiratud koguses ja uusi piirkondi ei saa kiiresti juurde planeerida.

3. Maa võib ostja jaoks tunduda pikaajaliselt kindlama varana

Korteri väärtust mõjutavad hoone vanus, seisukord, korteriühistu, renoveerimisvajadus ja uute korterite pakkumine. Maa puhul on olukord mõnevõrra teistsugune.

See ei tähenda, et iga maatükk oleks hea investeering. Halva juurdepääsu, puuduvate kommunikatsioonide või keeruliste ehitustingimustega kinnistu võib olla väga raskesti müüdav ka kasvaval turul.

Eestis ei ole ühte maaturgu

Ka piirkondlikud erinevused on väga suured. Harju- ja Tartumaal on hinnatõus olnud kõige märgatavam. Pärnumaal on kasv olnud tunduvalt rahulikum.

Võrumaal võivad protsentuaalsed muutused olla veelgi suuremad, kuid väikese tehingute arvu tõttu mõjutavad üksikud kallid või odavad tehingud statistikat väga tugevalt.

Seetõttu tasub väiksemate maakondade puhul vaadata pigem üldist suunda kui ühte konkreetset protsenti.

Mida see maaomaniku jaoks tähendab?

Kui sul on hea asukohaga elamumaa, võib selle väärtus olla viimaste aastate jooksul märgatavalt kasvanud. Eriti juhul, kui vahepeal on piirkonda lisandunud teid, vee- ja kanalisatsioonitrasse või uusi elamuarendusi.

Maaomanikud ei jälgi oma vara hinda tavaliselt sama tihti kui korteriomanikud. Seetõttu võib tänane turuväärtus olla hoopis teine kui viis aastat tagasi.

Krundi ostjal tasub aga arvestada, et hea ehitusvalmis maatüki eest tuleb täna paljudes piirkondades maksta oluliselt rohkem kui veel mõni aasta tagasi.

Ja odava krundi puhul tasub alati küsida, miks see odav on.

Üks asi on selge – maa ja korter ei käitu enam ühtemoodi

Viimaste aastate kinnisvaraturgu vaadates on tekkinud huvitav olukord.

Kas sama trend jätkub ka järgmised viis aastat, seda ei tea keegi.

Aga tänased numbrid näitavad üsna selgelt, et lihtsalt „Eesti kinnisvaraturust“ rääkimine muutub järjest keerulisemaks. Korter, maja ja maatükk võivad samal ajal liikuda täiesti erinevas suunas.

Ja just seetõttu tuleb kinnisvara hinnates vaadata järjest rohkem konkreetset vara, asukohta ja selle omadusi, mitte ainult üldist turu keskmist.

Sul on maatükk, mille väärtust sooviksid teada?

Maa hindamine on sageli keerulisem kui korteri hindamine. Asukoht, juurdepääs, tehnovõrgud, ehitusõigus ja planeeringu staatus võivad muuta kahe kõrvuti asuva maatüki väärtust kümnete tuhandete eurode võrra.