Eluaseme hinnaindeks tõuseb, aga Sinu korteri hind ei pruugi üldse tõusta
Lumen KinnisvarabürooBlogiEluaseme hinnaindeks tõuseb, aga Sinu korteri hind ei pruugi üldse tõusta
Turuanalüüs — Toomas Matvejev, Lumen Kinnisvarabüroo tegevjuht
Statistika ütleb, et Eesti eluasemehinnad tõusevad. Korteriomanik vaatab seda uudist, avab kinnisvaraportaali ja mõtleb: väga hea, järelikult on ka minu korter kallimaks läinud.
Aga just siin võib tekkida vale arusaam.
Eluasemeturg ei ole üks ühtlane turg. Korterid, eramud ja erinevad piirkonnad võivad samal ajal liikuda täiesti erinevas suunas. Viimaste aastate numbreid vaadates on see Eestis praegu eriti hästi näha.
Korterite hinnad on mitu aastat sisuliselt paigal seisnud, samal ajal kui eramute hinnad on jätkanud tõusu.
Seetõttu võib kogu eluasemeturgu koondav indeks anda korteriomanikule turust palju optimistlikuma pildi, kui tema enda vara tegelikult näitab.
Üks number proovib kirjeldada väga erinevaid kodusid
Eluaseme hinnaindeks on kasulik näitaja. Probleem tekib siis, kui sellest tehakse järeldus, et kõikide kodude hinnad on sama palju tõusnud.
Ei ole.
Ühes numbris võivad kokku olla väga erinevad tehingud – väiksemad ja suuremad korterid, uusarendused, vanemad korterid, eramud ja erinevad Eesti piirkonnad.
Kui ühel perioodil müüakse rohkem kallimaid maju või suuremaid ja uuemaid eluasemeid, võib kogu turu keskmine liikuda üles isegi siis, kui sinu 2-toalise korteri turuväärtus pole sisuliselt muutunud.
Seda on oluline mõista, sest kinnisvaraomanikku ei huvita tegelikult Eesti keskmine kodu. Teda huvitab üks väga konkreetne küsimus:
Mis on minu kodu täna väärt?
Korteriturul on viimased kolm aastat olnud hoopis teine lugu
Olen oma varasemas analüüsis kirjutanud, et Tallinna korterite hinnatase on püsinud viimased kolm aastat sisuliselt paigal.
2023. aastal oli Tallinna korterite ruutmeetrihind umbes 2905 eurot ja 2026. aastal ligikaudu 2899 eurot.
Tartus on korterite hinnatase püsinud suhteliselt stabiilsena.
See tähendab, et korteriomaniku jaoks ei ole viimased aastad olnud hinnatõusu aastad.
Veel enam – kui arvestada samal ajal toimunud üldist hinnatõusu ehk inflatsiooni, on korteri reaalne väärtus tegelikult langenud. Sama hinnasilt ei tähenda sama ostujõudu.
Ehk kui sinu korter maksis kolm aastat tagasi 200 000 eurot ja maksab täna endiselt 200 000 eurot, siis ei ole päris õige öelda, et midagi pole juhtunud.
Eurodes pole hind muutunud.
Aga selle 200 000 euro ostujõud on väiksem.
Eramuturg räägib samal ajal hoopis teist keelt
Kui vaatame aga eramuid, avaneb teine pilt.
Eramute keskmine ruutmeetrihind 2020 → 2025
Harju maakond: 1357 €/m² → 2113 €/m² (umbes +56%)
Tartu maakond: 940 €/m² → 1479 €/m² (umbes +57%)
Pärnu maakond: kasv veel suurem (umbes +65%)
Allikas: maa- ja ruumiameti tehingute andmebaas.
Kõige olulisem erinevus pole isegi selles, et majad on kuue aastaga kallinenud.
Oluline on see, et eramuturul ei ole viimase kolme aasta jooksul tekkinud korterituruga võrreldavat hinnaseisakut. Tehingute arv küll langes, kui Euribor tõusis ja laenamine kallines, kuid hinnatase jätkas ülespoole liikumist.
Ehk meil on praegu sisuliselt kaks erinevat eluasemeturgu.
Korterid seisavad.
Majad kallinevad.
Ja kui need kaks kokku panna, saame ühe üldise eluasemeindeksi.
Kujutame ette väga lihtsat näidet
Oletame, et meil on turul ainult kaks eluaset.
Üks korter maksab 200 000 eurot.
Üks maja maksab 300 000 eurot.
Aasta pärast maksab korter ikka 200 000 eurot, kuid maja maksab juba 330 000 eurot.
Korteriomaniku vara pole kallinenud sentigi.
Majaomaniku vara on kallinenud 10%.
Kui nüüd need kaks kokku võtta, näitab „eluasemeturg“ hinnatõusu.
Ja kui korteriomanik loeb järgmisel hommikul uudisest, et eluaseme hinnad tõusid, võib tal jääda mulje, et ka tema korter on kallinenud. Tegelikult ei pruugi see üldse nii olla.
Päris statistika on loomulikult sellest näitest palju keerulisem, kuid probleem on sama. Keskmine ei kirjelda alati konkreetset vara.
Veel üks probleem – mida täpselt osteti?
Keskmiste hindade puhul mängib väga suurt rolli ka tehingute koosseis.
Kui ühes kvartalis ostetakse rohkem kallimaid uusarendusi ja eramuid, liigub keskmine hind üles. Kui järgmises kvartalis tehakse rohkem tehinguid odavamate väikeste korteritega, võib keskmine jälle alla tulla.
See ei tähenda automaatselt, et kõik Eesti kodud oleksid vahepeal kallinenud või odavnenud. Muutunud võib olla lihtsalt see, milliste objektidega tehinguid tehti.
Sama probleemi näeme ka elamumaa puhul. Kui tehingusse jõuavad rohkem hea asukoha, tehnovõrkude ja ehitusõigusega krundid, tõuseb keskmine ruutmeetrihind isegi siis, kui iga maatüki väärtus pole sama palju kasvanud.
Kinnisvarastatistika puhul tuleb alati vaadata ühe numbri taha.
Miks liiguvad korterid ja majad praegu eri suunas?
Minu hinnangul on siin mitu põhjust.
1. Korterite pakkumine on suurem
Korteriturul on ostjal täna palju valikut. Kui ühe korteri hind tundub liiga kõrge, on sageli võimalik valida järgmine sarnane objekt.
See paneb müüjad omavahel konkureerima ja piirab hinnatõusu.
2. Head eramud on piiratud kaup
Hea asukohaga, korras ja mõistliku energiakuluga eramuid ei ole lõputult. Eriti linnade ümbruses.
Kui ostja soovib kindlat piirkonda, sobivat suurust, head krunti ja kaasaegset maja, muutub valik kiiresti üsna väikeseks. Piiratud pakkumine aitab hinnal püsida.
3. Uue maja ehitamine on kallinenud
Maja hinda mõjutab ka see, kui palju maksaks täna samaväärse maja nullist ehitamine.
Ehitushinnad, tööjõud, materjalid, tehnosüsteemid ja maa on viimaste aastatega märgatavalt kallinenud. See loob valmis majade hinnale omamoodi alumise piiri.
4. Oma maja soov pole kuhugi kadunud
Oma hoov, rohkem ruumi, privaatsus ja võimalus teha kodukontorit on paljude perede jaoks endiselt tugev argument.
Kaugtöö ja linnalähedaste piirkondade areng on seda võimalust isegi laiendanud.
Seetõttu tasub pealkirju lugeda ettevaatlikult
Kui järgmine kord tuleb uudis:
„Eluaseme hinnad tõusid aastaga 5%“
siis tasub enne rõõmustamist või muretsemist küsida:
Kas jutt käib korteritest või majadest?
Millisest piirkonnast?
Kas uutest või vanadest eluasemetest?
Kas hinnad päriselt tõusid või tehti lihtsalt rohkem tehinguid kallimate kodudega?
Ja kõige tähtsam: kas see number ütleb midagi ka minu konkreetse kodu kohta?
Väga tihti on vastus – mitte eriti palju.
Eesti kinnisvaraturgu ei saa enam kirjeldada ühe lausega
Veel mõned aastad tagasi oli lihtsam öelda, et „kinnisvara kallineb“ või „kinnisvaraturg langeb“. Täna muutub selline üldistus järjest ebatäpsemaks.
Korteriturg võib seista. Eramute hinnad võivad samal ajal tõusta. Elamumaa võib liikuda veel kolmandas tempos. Tallinna turg võib käituda teisiti kui Tartu, Pärnu või Võru.
Ja isegi ühe linna sees võivad uusarendus, paneelmaja korter ja linnalähedane eramu liikuda täiesti erinevas suunas.
Ühte Eesti kinnisvaraturgu ei ole tegelikult olemas. On palju väiksemaid turge, mis võivad samal ajal liikuda eri suundades.
Korteriomaniku jaoks võib indeks anda praegu liiga optimistliku pildi
See ongi minu jaoks selle loo peamine mõte.
Kui eluaseme hinnaindeks tõuseb, ei ole statistika vale. Aga sellest tehtud järeldus võib olla vale.
Korteriomanik võib lugeda üldisest hinnatõusust ja arvata, et tema vara väärtus on samuti tõusnud. Samas näitab viimaste aastate korterite tehingustatistika, et paljudes segmentides pole seda hinnatõusu toimunud.
Majaomanikul võib olukord olla täiesti vastupidine. Tema vara väärtus võib olla samal ajal märgatavalt tõusnud.
Seega ei peaks kinnisvaraomaniku jaoks küsimus olema:
„Kui palju Eesti eluaseme hinnad tõusid?“
Palju olulisem küsimus on:
„Mis juhtus just sellise kinnisvaraga nagu minul?“
Kokkuvõte
1. Eluaseme hinnaindeks kirjeldab kogu turgu, mitte sinu konkreetset kodu.
2. Korterite hinnad on viimased kolm aastat püsinud suures osas paigal, samal ajal kui eramute hinnad on jätkanud tõusu.
3. Seetõttu võib üldine eluaseme hinnatõus jätta korteriomanikule mulje, et ka tema vara on kallinenud, kuigi tegelik turuväärtus ei pruugi olla muutunud.
4. Keskmist hinda mõjutab ka see, milliste eluasemetega parasjagu tehinguid tehakse. Rohkem kallite majade ja uusarenduste tehinguid võib kogu turu keskmist ülespoole viia.
5. Eesti kinnisvaraturust ei saa enam rääkida ühe numbriga. Kortereid, eramuid, maad ja erinevaid piirkondi tuleb vaadata eraldi.
Toomas Matvejev on Lumen Kinnisvarabüroo tegevjuht ning KV.EE Top Broker 2025. Ta tegeleb igapäevaselt kinnisvara müügiga Tartus, Tallinnas, Võrus ja Pärnus ning jälgib turgu nii statistika kui ka reaalsete müügitehingute kaudu.
Tahad teada, mis sinu kodu päriselt väärt on?
Üleriigiline hinnaindeks ei ütle, mis hinnaga sinu korter või maja täna päriselt müüks.
Seda mõjutavad asukoht, seisukord, maja vanus, energiatõhusus, korrus, planeering, krunt, tehnovõrgud ja konkurents samas piirkonnas.
Küsi tasuta hinnangut oma kodule
Kui soovid teada oma kinnisvara tänast reaalset turuväärtust, küsi Lumen Kinnisvarabüroolt tasuta hinnangut.
KÜSI TASUTA HINNANGUT