Arvamus: kas kinnisvara ikka kaitseb sinu raha inflatsiooni eest?

Lumen KinnisvarabürooBlogiArvamus: kas kinnisvara ikka kaitseb sinu raha inflatsiooni eest?

Arvamus — Toomas Matvejev, Lumen Kinnisvarabüroo tegevjuht

2021. aastal võitlesid ostjad korterite pärast — kes jõuab kiiremini pakkumise teha. 2026. aastal on olukord peaaegu vastupidine: järjest rohkem kortereid ootab kuid, enne kui keegi need üldse ostab. Olen kinnisvarasektoris töötanud sellest ajast saati ja tahan siin lahti seletada, mida ma nende viie-kuue aastaga näinud olen — ja kas kinnisvara ongi ikka nii turvaline koht oma raha hoidmiseks, nagu alati arvatud on.

Miks kõik usuvad, et kinnisvara kaitseb raha väärtust

Kõigepealt üks lihtne selgitus. Inflatsioon tähendab, et raha kaotab aja jooksul oma väärtust. Kui täna maksab üks leivapäts 1 euro ja aasta pärast juba 1,10 eurot, siis on sinu 1 euro eest võimalik osta vähem kui varem. Sinu raha on justkui veidi “kahanenud”.

Kinnisvara ehk maja või korter aga ei kao kuhugi ja seda ei teki juurde nii kiiresti kui trükitakse raha. Seetõttu on aastakümneid arvatud, et kinnisvara hind peaks koos kõige muuga vähemalt sama palju kallinema — see tähendaks, et omanik ei kaota midagi.

Mina olen selle loogikaga suures pildis nõus. Aga viimased kolm aastat Eesti kinnisvaraturul on näidanud, et see reegel ei kehti iga aasta ega automaatselt.

Selle mõistmiseks tuleb minna tagasi 2020. aastasse.

2020: hirmust sündis hoopis buum

Kui koroonakriis 2020. aasta kevadel algas, kartsid kõik kõige hullemat. Keegi ei teadnud, kas töökohad püsivad ja mis majandusega edasi saab. Korraks jäid ka kinnisvaratehingud seisma.

Aga siis juhtus midagi ootamatut.

Laenu andmine muutus väga odavaks — Euribor, mis on justkui “hind”, mida pangad küsivad raha laenamise eest ja mille küljes käib kaasas ka sinu kodulaenu intress, langes peaaegu nullini. Piirangute ajal ei saanud inimesed nii palju reisida ega väljas käia, seega kogunes pankadesse rohkem sääste. Ja kodu tundus korraga varasemast tähtsam koht.

Kui majandus taas avanes, oli turul äkki korraga nii raha kui ka väga tugev soov osta.

2021: riigilt tuli üle miljardi euro linna peale

Eestis lisandus veel üks erakordne sündmus: inimestel lubati oma kogutud pensioniraha (nn II sammas) varem kätte saada.

Kogu see raha ei läinud muidugi korterite ostmiseks. Aga osa sellest kasutati sissemaksuks, laenude tasumiseks või selleks, et pank annaks suurema laenu. Ja see andis eluasemeturule täiendava tõuke.

Kujuta nüüd ette kõiki neid asju korraga: peaaegu tasuta laen, koroonaajal kogunenud säästud, lisaks pensioniraha, tugev soov osta — ja samal ajal liiga vähe müügis olevaid kortereid.

Mina mäletan seda aega maaklerina väga hästi: müüja ei pidanud ostjat üldse otsima.

2022: sõda ja hinnad, mis tõusid katuseni

Energia, ehitusmaterjalid ja transport läksid kiiresti kallimaks, palgad hakkasid samuti tõusma. Eesti hinnad tõusid 2022. aastal keskmiselt koguni 19,4% — see on nii kiire hinnatõus, mida enamik inimesi polnud varem kogenud.

See tähendas kahte asja korraga: ostjatel oli endiselt raha ja tahtmist osta, aga samal ajal muutus raha ise vähem väärtuslikuks ning uute korterite ehitamine läks palju kallimaks. Nii tekkiski väga võimas segu — palju ostjaid, odav laen ja kiiresti kallinev raha.

Numbrid näitavad, kui kiiresti hinnad tegelikult tõusid

Maa- ja Ruumiameti tehinguandmete põhjal tõusis Tallinna korterite keskmine ruutmeetrihind 2020. aastast 2023. aastani umbes 2056 eurolt 2905 euroni — ehk ligi 41% kolme aastaga.

Tartus, kus ma ise igapäevaselt tehinguid teen, oli tõus veelgi jõulisem: umbes 1591 eurolt 2475 euroni ehk ligikaudu 56%.

Ja siis, üsna järsku, hinnatõus lihtsalt lõppes.

2023: pidur läks peale

Euribor ehk laenu “hind” hakkas kiiresti tõusma ja kodulaenu kuumakse muutus paljude perede jaoks sadu eurosid kallimaks. Kui varem võis kuumakse olla näiteks 500 eurot kuus, siis kõrgema Euriboriga võis samast laenust saada 700–800 eurot kuus.

Ostjad ei kadunud turult kuhugi, aga nende julgus ja ostuvõime vähenesid tuntavalt — seda nägin ka oma klientide juures.

Ja siin näitavadki numbrid midagi huvitavat: Tallinna korterite keskmine hind oli 2023. aastal umbes 2905 €/m² ning 2026. aasta seisuga umbes 2899 €/m². Sisuliselt null muutust kolme aastaga. Tartus on toimunud isegi väike, umbes 5-protsendine nominaalne langus — hind on liikunud umbes 2475 eurolt 2356 euroni ruutmeetri kohta.

Kummaline nähtus: hind pole muutunud, aga on ikkagi odavnenud

Siin jõuame minu meelest kogu loo kõige huvitavama osani.

Kujuta ette korterit, mis maksis 2023. aasta lõpus 250 000 eurot. Täna, 2026. aastal, küsitakse selle eest ikka sama 250 000 eurot. Omanik vaatab hinnasilti ja ütleb rõõmsalt: “Minu korteri hind pole langenud!”

Eurodes on tal õigus. Aga tegelikkuses on lugu keerulisem.

Kujuta nüüd ette, et sul on 250 000 eurot sahtlis alles hoitud. Kolme aasta jooksul on kõik muu — toit, riided, bensiin, teenused — kallinenud kokku umbes 12%. See tähendab, et sinu 250 000 euro eest saab täna osta vähem kaupa ja teenuseid kui kolm aastat tagasi.

Minu meelest muudabki just see kogu jutu kinnisvarast kui inflatsioonikaitsest. Korrektsioon ei pea alati välja nägema nii, et number hinnasildil väheneb. See võib olla ka nii, et number püsib täpselt sama — aastast aastasse — samal ajal kui kõik muu läheb kallimaks.

Kas kinnisvara ikka kaitseb inflatsiooni eest?

2021.–2022. aastal töötasid kinnisvara kasuks korraga kaks jõudu: hinnad tõusid üldiselt (inflatsioon) ja laenamine oli väga odav. See on peaaegu ideaalne kombinatsioon kinnisvara kallinemiseks.

Viimastel aastatel oleme näinud hoopis teist olukorda: hinnad tõusevad endiselt, aga laenamine on muutunud kalliks. Kui laen on kallis, ei saa ostja kinnisvara eest järjest rohkem maksta — isegi kui tal on soov.

Tulemus: toit, teenused, autod ja palgad liiguvad ülespoole, aga korteri hind seisab kolm aastat täpselt paigal. See ongi reaalne hinnalangus, isegi kui seda hinnasildilt ei näe.

Maksud võtsid ka oma osa

Kodu ei osteta brutopalgaga. Kodu ostetakse rahaga, mis inimesele pärast kõiki makse ja igapäevakulusid tegelikult kätte jääb.

Maksutõus ei tähenda otseselt, et korter peab odavnema. Aga minu kogemuse põhjal tähendab see, et perel jääb iga kuu vähem vaba raha, mille arvelt teenindada suurt kodulaenu. Ja kinnisvaraturul otsustab hinna lõpuks mitte müüja soov, vaid ostja tegelik maksevõime.

Nüüd on lisandunud ka Hormuz

Veel hiljuti tundus lihtne stsenaarium: hinnatõus rahuneb, laenud odavnevad ja turg saab uue hoo. Sündmused Lähis-Idas on selle plaani ajutiselt sassi löönud.

Euroopa Keskpank tõstis 10. septembril oma intresse 0,25 protsendipunkti, tuues otsuse põhjenduseks just Lähis-Ida konfliktist tuleneva hinnatõusuriski. See ei tähenda, et kinnisvarahinnad homme kukuvad — aga see tähendab, et laenu kiire odavnemine, millele nii mõnigi lootis, on praegu jälle kaugenenud.

Kas kinnisvaramull peab siis lõhkema?

Selle küsimuse peale mõtlevad paljud kohe 2008. aastale, mil kinnisvarahinnad kukkusid järsku ja kiiresti. Mina ei ole veendnud, et see lugu peab kordama end samamoodi.

Suureks ja järskuks hinnakrahhiks oleks tõenäoliselt vaja veel kahte lisategurit: tugevat töötuse kasvu ja sundmüükide lainet. Kui inimesed suudavad oma laene endiselt maksta ja pangad annavad jätkuvalt laenu, siis ei ole enamikul omanikest põhjust oma kodu kiiresti ja odavalt maha müüa. Praegu ma seda oma igapäevatöös ei näe.

Minu hinnangul on palju tõenäolisem midagi vähem dramaatilist — nn “õhu aeglane väljalaskmine”:

• Hinnad seisavad paigal.
• Inflatsioon sööb tasapisi raha ostujõudu.
• Palgad jõuavad ajapikku hinnale järele.
• Müügiaeg pikeneb.
• Ostjad tingivad rohkem.
• Ülehinnatud objektid korrigeeruvad, head ja kvaliteetsed objektid hoiavad väärtust.

Just seda tundubki Eesti elukondlik kinnisvaraturg viimastel aastatel tegevat. Tallinnas on nominaalne mediaanhind 2023. aastaga võrreldes peaaegu muutumatu, aga arvestades ligi 12-protsendilist üldist hinnatõusu, on reaalne korrektsioon juba suurusjärgus 10%. Tartus, kus ka nominaalne hind on langenud, on reaalne korrektsioon veel suurem — umbes 15%.

See pole väike muutus. Lihtsalt kinnisvaraportaalis me seda ei näe.

Jõuvahekord on pöördunud — seda tunnen ma iga tehinguga

2021. aastal oli müüjal väga lihtne argument, mida ostjale öelda:

Ostja kartis, et objektist jääb ilma. 2026. aastal küsib ostja hoopis:

Tal on rohkem aega võrrelda, rohkem valikuid ja rohkem põhjuseid kaubelda. See tähendab, et tänases turus pole enam kõige olulisem küsimus “Kui palju naaber oma korteri eest küsib?”, vaid “Mis hinnaga on ostja valmis päriselt tehingut tegema?” — ja need kaks numbrit võivad olla väga erinevad. Just siin näen ma maaklerina oma tööd kõige selgemalt: aidata omanikul jõuda õige, mitte lihtsalt soovitud numbrini.

Võib-olla polegi suurt krahhi vaja

Kui hinnad püsivad veel mõned aastad enam-vähem paigal, samal ajal kui palgad ja üldine hinnatase edasi kasvavad, võib suur osa 2021.–2022. aasta ülekuumenemisest kaduda ilma dramaatilise krahhita. Minu meelest oleks see tegelikult üsna terve lahendus.

Suur nominaalne hinnalangus muutuks tõenäolisemaks alles siis, kui praegusele kallile energiale ja intressidele lisanduks veel tugev töötuse kasv ja sundmüükide laine. Seda ma praegu ei näe.

Nii et õigem küsimus pole minu meelest enam “Millal Eesti kinnisvaramull lõhkeb?”, vaid pigem: “Kui palju õhku on sellest juba välja tulnud — ja kui kaua see protsess veel kestab?” Sest võib-olla toimubki Eesti kinnisvaraturu suur korrektsioon meie silme all juba kolmandat aastat. Lihtsalt mitte pauguga.

Kokkuvõte: mida see minu meelest sulle tähendab

Mõtled müügi või ostu peale?

Praeguses turus ei piisa enam sellest, et vaadata naabri kuulutuse hinda. Kui soovid minuga või minu meeskonnaga sellest turuolukorrast rääkida — kas praegu on sinu jaoks õige hetk müüa, osta või hoopis oodata — võta julgelt ühendust.