Kuidas oma kinnisvara väärtust õigesti arvutada — tasuta meetod

Lumen KinnisvarabürooBlogiKuidas oma kinnisvara väärtust õigesti arvutada — tasuta meetod

Enamik kinnisvaraomanikke hindab oma kodu väärtust portaalikuulutuste põhjal. See on kõige levinum ja kõige kulukam viga, mida müüja teha saab. Näitame, kuidas leida oma kinnisvara tegelik turuväärtus — tasuta ja faktidele tuginedes.

Probleem: portaalihind ≠ tegelik hind

Esimene asi, mida omanik tavaliselt teeb, on see, et ta avab KV.ee või City24 ja vaatab, mis hinnaga sarnaseid kortereid müüakse. Seejärel määrab ta oma hinnaks sama taseme. Või veidi kõrgema, sest „minu korter on ju parem”.

Kahjuks teevad sama vea ka väga paljud maaklerid.

Reaalsus on see, et portaalide pakkumishinnad on keskmiselt 5–15% kõrgemad kui tegelikud tehinguhinnad. See tähendab, et kui paned oma korteri müüki portaalihindade põhjal, on see suure tõenäosusega ülehinnatud ja sa ei leia ostjat.

Lahendus: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika

Vähesed teavad, et Eestis on olemas tasuta andmebaas, mis näitab tegelikke notariaalseid tehinguhindu. Mitte pakkumishindu. Mitte hinnanguid. Vaid päriselt tehtud tehinguid — summasid, mille eest kinnisvara on omanikku vahetanud.

See andmebaas on Maa- ja Ruumiameti kinnisvara hinnastatistika ning selle leiad siit:

Sealt on näha päris tehinguid, mis on teie piirkonnas tehtud. Kõige olulisem on see, et andmeid saab filtreerida nii, et tulemused oleksid maksimaalselt võrreldavad just teie kinnisvaraga.

Kuidas päringut teha — samm-sammult

Avades hinnastatistika päringu, vali „Korteriomand” ja seejärel filtreeri järgmiselt.

1. samm: vali asukoht

Vali maakond, linn või vald ja võimaluse korral linnaosa. Mida täpsem asukoht, seda parem võrdlus. Näiteks Tartus on Annelinna ja Karlova hinnad väga erinevad — kogu Tartu keskmine ei anna õiget pilti.

2. samm: filtreeri ehitusaasta ja kandekonstruktsioon

See on kriitiliselt oluline filter, mida enamik inimesi ei kasuta. Just see annab aga kõige täpsema tulemuse.

• Kandekonstruktsioon: vali kas kivimaja, paneelmaja, puitmaja vms, sest paneelmaja ja kivimaja ruutmeetrihinnad on erinevad
• Ehitusaasta (esmakasutus): filtreeri periood, mis vastab sinu maja ehitusajale — 1960. aastatel ehitatud paneelmaja ja 2020. aasta uusarendus ei ole võrreldavad

3. samm: vali ajaperiood

Soovitame vaadata viimase 6–12 kuu tehinguid. See annab piisavalt andmeid, kuid peegeldab ka praegust turgu. Liiga vana statistika (üle kahe aasta) ei pruugi enam kehtida.

4. samm: vaata ruutmeetri keskmist hinda

Süsteem näitab tehtud tehingute keskmist ruutmeetrihinda. See on sinu lähtekoht. Korruta see oma korteri pinnaga ja saad esialgse turuväärtuse hinnangu.

Oluline: alla viie tehingu andmeid ei kuvata

Kui sinu piirkonnas on valitud filtritega alla viie tehingu, siis isikuandmete kaitse tõttu andmeid ei kuvata. Sellisel juhul tuleb laiendada ajaperioodi või piirkonda.

See on koht, kus professionaalse maakleri abi muutub eriti väärtuslikuks — meie kasutame spetsiaalset programmi, mis näitab detailseid tehinguandmeid ka väiksemate valimite korral ja aitab kinnisvara väga täpselt hinnastada. Paraku ei ole see info kättesaadav enamikule üksikmaakleritele ja väiksematele büroodele.

Miks emotsioon on müügihinna suurim vaenlane

Kui omanik müüb ise, siis tuleb hinnastamisse paratamatult emotsioon sisse. „Siin kasvasid mu lapsed.” „Ma panin remonti 20 000 eurot.” „Naaber küsib rohkem.”

Need on arusaadavad tunded, kuid ostja ei maksa sinu mälestuste eest. Ostja vaatab turgu, võrdleb ja otsustab faktide põhjal.

Maaklerite seas on selle kohta ütlus: värske kuulutus müüb, vana kuulutus „mädaneb”. Kui objekt on portaalis kuid, hakkavad ostjad mõtlema — „Mis sellega viga on?”

Renoveerimata korteri hinnastamine — eraldi loogika

Renoveerimata korterite puhul ei piisa üksnes ruutmeetrihinna korrutamisest. Siin tuleb mängu teistsugune arvestus.

Miks? Sest renoveerimata kortereid ei osta üldjuhul lõppostjad — perekonnad, kes otsivad uut kodu. Neid ostavad investorid, kes renoveerivad korteri täielikult, et seda seejärel edasi müüa või välja üürida. Ja investor soovib teenida kasumit.

Näide numbrites

See ei tähenda, et renoveerimata korter on väärtusetu. See tähendab, et selle väärtus lähtub teisest loogikast ning hinnastamine peab seda arvesse võtma.

Kokkuvõte: neli reeglit õigeks hinnastamiseks

Soovid täpsemat hinnangut?

Maa- ja Ruumiameti avalik päring annab hea lähtekoha, kuid professionaalne hinnastamine läheb sügavamale. Meie maaklerid kasutavad spetsiaalset analüüsiprogrammi, mis näitab detailseid tehinguandmeid, ning koostavad iga objekti kohta personaalse turuanalüüsi.

Kui soovid teada oma kinnisvara tegelikku turuväärtust, võta ühendust — esmane konsultatsioon ja turuanalüüs on tasuta.