Maja müük ei ole kordagi seisma jäänud — kolmas vaade Eesti kinnisvaraturule

Lumen KinnisvarabürooBlogiMaja müük ei ole kordagi seisma jäänud — kolmas vaade Eesti kinnisvaraturule

Turuanalüüs — Toomas Matvejev, Lumen Kinnisvarabüroo tegevjuht

Olen viimastel nädalatel kirjutanud kahest üsna erinevast loost Eesti kinnisvaraturul. Korterite hinnad on püsinud kolm aastat sisuliselt paigal. Hoonestamata elamumaa hinnatõus pidurdus 2023.–2024. aastal, kuid 2025. aastal tegid hinnad järsu hüppe.

Nüüd vaatasin kolmandat kinnisvaraliiki – eramuid ehk valmis maju koos maaga – ja siin avaneb hoopis teistsugune pilt.

Eramute hinnad pole viimastel aastatel sisuliselt seisma jäänud. Kui kaalud maja müüki või ostu, tasub seda turuosa praegu tähelepanelikult jälgida.

Eramuturg pole kordagi päriselt seisma jäänud

Viimase kuue aasta jooksul on eramute hinnad kasvanud järjepidevamalt kui korterite hinnad.

Harju maakonnas langes eramute tehingute arv 2021. aasta 952 tehingult 2023. aastaks 555 tehinguni. See langus toimus ajal, mil Euribori tõus jahutas kogu kinnisvaraturgu.

Seejärel hakkas tehinguaktiivsus taastuma. 2024. aastal tehti Harju maakonnas juba 718 ja 2025. aastal 765 eramutehingut.

Mida näitavad numbrid maakonniti?

Võru maakonna puhul tuleb numbreid tõlgendada ettevaatlikumalt, sest tehinguid on vähe – alla 130 aastas. Seetõttu võivad üksikud tehingud keskmist hinda märgatavalt mõjutada.

Seal oli keskmine ruutmeetrihind 2020. aastal 300 eurot ja 2025. aastal 573 eurot. 2026. aasta osalised andmed näitavad 330 eurot ruutmeetri kohta, kuid selle taga on vaid 23 tehingut.

Ka teiste maakondade 2026. aasta näitajad põhinevad osalisel aastal, mitte täisaastal.

Miks käituvad eramud teisiti kui korterid ja hoonestamata maa?

Näen igapäevases kinnisvaratöös selle taga nelja peamist põhjust.

1. Eramuid ehitavad üha rohkem väikearendajad

Eramuturgu ei kujunda enam ainult pered, kes ostavad krundi ja hakkavad endale ise maja ehitama.

Märkimisväärse osa uutest eramutest ehitavad väikearendajad: ostetakse maa, ehitatakse maja valmis ja müüakse see tervikuna edasi. See on muutnud eramuturu professionaalsemaks ja suurendanud valmis majade pakkumist.

2. Kaugtöö on muutnud asukoha valikut

Koroona-aastad muutsid paljude inimeste töökorraldust püsivalt.

Kui tööd saab teha osaliselt või täielikult kodust, pole iga päev kontorisse sõitmine enam vältimatu. See muudab äärelinnas või linnast veidi kaugemal elamise võimalikuks ka neile, kelle jaoks see varem kõne alla ei tulnud.

Eramu annab seejuures midagi, mida korteris alati ei ole – rohkem ruumi ja võimaluse rajada eraldi kodukontor.

3. Linnade ümbruse taristu on paranenud

Viimastel aastatel on paljudes linnalähedastes piirkondades lisandunud lasteaedu, koole, poode, teid ja muud vajalikku taristut.

See teeb linnast eemal elamise igapäevaselt lihtsamaks ning vähendab vahet kesklinna, äärelinna ja lähivaldade vahel.

4. Oma maja on endiselt paljude inimeste eesmärk

Oma maja, oma aed ja rohkem privaatsust on paljude eestlaste jaoks endiselt oluline eluaseme eelistus.

Kui majanduslik kindlustunne paraneb ja laenuvõime suureneb, jõuab osa sellest nõudlusest paratamatult eramuturule.

Minu tees: majade ja korterite hinnavahe normaliseerub

Siia lisandub minu enda tähelepanek.

Mõnda aega oli eramute ja korterite hinnavahe minu hinnangul üllatavalt väike. Maja annab omanikule tavaliselt oma krundi, rohkem privaatsust ja suurema elamispinna, kuid hinnas ei peegeldunud see vahe alati samas ulatuses.

Praegu näeme olukorda, kus eramute hinnad jätkavad tõusu, samal ajal kui korterite hinnad püsivad suuresti paigal.

Mida tähendab see maja müüjale?

Kui sul on eramu, on selle turuväärtus võinud viimase kuue aasta jooksul märgatavalt kasvada. See erineb korteriturust, kus viimased aastad on olnud hinna mõttes palju rahulikumad.

Maja müüjal tasub seetõttu lähtuda eelkõige oma konkreetse kinnisvara tänasest turuväärtusest, mitte mõne aasta tagusest hinnatasemest.

Eramu puhul mõjutavad hinda väga palju asukoht, maja seisukord, krundi suurus, tehnovõrgud ja piirkonna üldine areng. Kaks näiliselt sarnast maja võivad seetõttu olla turul väga erineva väärtusega.

Aga kui kaalud maja ostmist?

Ka ostjal tasub arvestada, et eramuturg ei ole viimastel aastatel järginud sama mustrit nagu korteriturg.

Korterite puhul on saanud mitu aastat öelda, et hinnad suuresti seisavad. Eramute puhul pole samasugust pausi olnud.

See ei tähenda, et iga maja hind automaatselt tõuseb, kuid üldine hinnastatistika näitab seni selgelt tugevamat kasvutrendi kui korteriturul.

Kokkuvõte

Kaalud maja müüki?

Eramu hinnastamine sõltub veel rohkematest teguritest kui korteri hinnastamine. Asukoht, krundi suurus, tehnovõrgud, maja seisukord ja piirkonna areng võivad kõik lõpphinda märkimisväärselt mõjutada.