Maja müük ei ole kordagi seisma jäänud — kolmas vaade Eesti kinnisvaraturule

Lumen KinnisvarabürooBlogiMaja müük ei ole kordagi seisma jäänud — kolmas vaade Eesti kinnisvaraturule

Turuanalüüs — Toomas Matvejev, Lumen Kinnisvarabüroo tegevjuht

Olen viimastel nädalatel kirjutanud kahest väga erinevast loost. Korterite hinnad on kolm aastat sisuliselt paigal seisnud. Hoonestamata elamumaa hinnad seisid samuti 2023–2024, aga hüppasid 2025. aastal järsult üles. Nüüd vaatasin läbi kolmanda kinnisvaratüübi — eramud, ehk valmis majad koos maaga — ja see lugu erineb mõlemast eelmisest. Kui kaalud maja müüki, on see minu meelest kõige olulisem turg, mida praegu jälgida.

Eramud pole kordagi seisma jäänud

Eramute hinnad ei ole viimase kuue aasta jooksul kordagi tegelikult seisma jäänud. Need on kasvanud pea igal üksikul aastal, ilma selle korterite tüüpilise “kolm aastat paigal” perioodita.

Harju maakonnas langes tehingute arv 2021. aasta 952-lt 2023. aastaks 555-le — sarnaselt korteriturule, kui Euribor tõusis. Aga erinevalt korteriturust taastus see: 2024. aastal juba 718 tehingut, 2025. aastal 765 — peaaegu tagasi 2021. aasta taseme lähedale. Ja kogu selle aja jooksul hind lihtsalt kasvas edasi, ainult kasvutempo muutus.

Numbrid maakonniti

Miks eramud käituvad teisiti kui korterid ja isegi hoonestamata maa?

Neli põhjust, mida ma turul iga päev näen:

Esiteks, eramuturgu ei vea enam niivõrd üksikud pered, kes ise omale maja ehitavad. Suure osa uutest eramutest ehitavad tänapäeval väikearendajad, kes ostavad maad, ehitavad valmis maja ja müüvad selle edasi. See on muutnud eramuturu palju professionaalsemaks ja aktiivsemaks kui kümme aastat tagasi.

Teiseks, koroona muutis püsivalt seda, kus inimesed saavad töötada. Väga paljudel on tänaseni võimalus teha kaugtööd või hübriidtööd, mis tähendab, et ei pea enam iga päev kontorisse sõitma. See on avanud eramuturule hulga ostjaid, kelle jaoks linnast eemal või äärelinnas elamine polnud varem üldse variant — ja enamasti soovivad need inimesed just maja, kus on eraldi kodukontori ruum.

Kolmandaks, äärelinna piirkondade taristu on viimastel aastatel kõvasti arenenud — ehitatakse lasteaedu, poode ja muud infrastruktuuri, mis teeb linnast eemal elamise igapäevaselt palju mugavamaks kui varem. See vähendab ühte suurt eramuelu miinust.

Neljandaks, oma maja on paljude eestlaste jaoks endiselt unistus, ja kui majanduslik kindlustunne kasvab, on inimesed valmis selle nimel rohkem maksma.

Minu tees: majade ja korterite hinnavahe on normaliseerumas

Praegu toimuv — kus eramute hind kasvab edasi, samal ajal kui korterite oma seisab — võib olla osaliselt just selle vahe normaliseerumine, mitte ainult lühiajaline turunähtus. Kui see on õige, ei pruugi see suund niipea pöörduda, isegi kui üldine kinnisvaraturg rahuneb.

Mida see tähendab, kui kaalud maja müüki

Kui sul on eramu, on selle väärtus viimase kuue aasta jooksul järjekindlalt kasvanud — erinevalt korteriomanikest, kellel on olnud kolm “kaotatud” aastat. Kui kaalud maja müüki, on see praegu turg, kus sul pole põhjust hinnaga järele anda samamoodi, nagu paljud korteriomanikud on pidanud tegema.

Kui kaalud hoopis eramu ostmist, tasub teada, et siin pole olnud sama ootamise-loogikat, mis korteriturul (“hinnad niikuinii ei tõuse, võin rahulikult oodata”) — see turg on kasvanud edasi ka siis, kui teised seisid.

Kokkuvõte

Kaalud maja müüki?

Eramu hinnastamine sõltub veel rohkematest teguritest kui korteri oma — asukoht, krundi suurus, tehnovõrgud ja maja seisukord mängivad kõik rolli. Kui soovid teada, mis su maja praeguses turus tegelikult väärt on, aitame hea meelega.