Mida tähele panna, kui osta või müüa talumaja?

Elamu seisukord

Maja suhtes soovitan eelkõige tähelepanu pöörata katuse ja vundamendi seisukorrale, sest öeldakse ju ikka, et kui katus on läbi, siis pole reeglina ka maja enda seisukord kiita. Vihmaveetorude olemasolu tuleb ainult kasuks, kuna nii juhitakse sademevesi vundamendist eemale. Kui tegemist on palkmajaga, siis tasub kontrollida alumist palgirida ning akende aluseid kohti, et poleks veekahjustusi.

Üldjuhul saadakse sooja ahjude ja pliitide abil ning kui küttekehasid pole tükk aega kasutatud, tuleks lasta need enne ostu spetsialistil üle vaadata. Tähele tasuks panna mitte ainult ahju või soojamüüri välimust, vaid ka küttekolde sisemust, et näha, millises seisukorras on ahjukivid. Samuti tuleks vaadata korstna seisukorda, eriti pööningul, kus üldjuhul pole korsten krohviga kaetud. Samuti näeb pööningul ka sarikate ja katusekattematerjali seisukorda.

Interjööris soovitan tähelepanu pöörata kandvatele seintele ja aluspõrandale, samuti tasuks uurida majaplaanide olemasolul ruumide paigutust praegu ja tulevikus. Kindlasti annab ostjale omaniku heaperemehelikkusest aimu ka see, kas kinnistut käiakse hooldamas või mitte.

Kommunikatsioonid

Üheks olulisimaks mõttekohaks talumaja soetamisel või müümisel on elektri, puhta vee, kanalisatsiooni ja Interneti olemasolu. Reeglina on talumajadel tööstusvool, mida kasutati näiteks kreissae ja keevitusaparaadi puhul, üldjuhul 3×16-3×25 amprit. Kõige kiiremini saab elektrivõimsuse suurust kontrollida Elektrilevi infotelefonilt.

Mis puudutab joogivett, siis seda saadakse kas salv- või puurkaevust. Igal juhul tasub salvkaev puhastada enne, kui joogivett tarbima hakatakse, sest kui vett pole tükk aega kasutatud, pole ka kaevus vesi looduslikult vahetunud. Vanemates maamajades kasutatakse tihti kuivkäimlat ja reovee kanalisatsioon puudub sootuks.

Mõnel juhul jookseb reovesi ka lihtsalt maja taha ja imbub pinnasesse, aga tänapäeva mõistes on parimaks lahenduseks sõltuvalt vajadusest ikkagi kas septik, kogumismahuti või biopuhasti. Kui olete kinnistuga tutvumas, soovitan kontrollida telefonist mobiililevi tugevust ja interneti kiirust, mis on tänapäeval ostuotsuse tegemisel üha olulisemaks muutumas.

Dokumendid

Olen alati oma klientidel soovitanud enne müüki maja dokumendid üle kontrollida ja vajadusel parandada. Kõige lihtsam on seda vaadata ehitisregistrist, kus on välja toodud maja ehituslikud andmed või hoopiski nende puudumine. See on oluline just siis, kui inimene kasutab finantseerimiseks pangalaenu, kuna üldjuhul jääb pangapoolseks tingimuseks kehtiv kasutusluba ning ehitisregistris nõutavate andmete olemasolu.

Seaduse järgi peavad kõik ehitised, mis on suuremad kui 20 m2, olema EHRi kantud. Tihti on ka nii, et majast pole jooniseid säilinud, küll aga võib neid leida Rahvusarhiivist, kuhu saab päringu esitada ning jooniste olemasolu korral saadetakse neist digitaalne koopia.

Kinnistu piirid

Pahatihti on looduses raske kinnistu piire märgata, eriti kui puuduvad piirikivid või aed ning kinnistu on hooldamata. Seetõttu soovitan kasutada näiteks maa-ameti katastrikaarti, kus on kinnistu piirid selgelt välja toodud.

Samuti tasub uurida teeservituutide kohta, kuna mõnikord asub juurdepääsutee võõral kinnistul, kuid seejuures tasub tähele panna, et servituuti pole vaja juhul, kui eratee on antud avalikku kasutusse. Seda saab kontrollida Maanteeameti kaardilt. Samuti on mõistlik uurida, kes tegeleb tee hooldamisega talvisel ajal.

Notariaalne järelemaks

Sõltuvalt kliendist kasutatakse maja soetamiseks mõnikord ka notariaalset järelemaksu, kus omanikule tasutakse kinnistu eest osade kaupa. Sellisel juhul olen omanikel soovitanud küsida sissemaksuks kuni pool kinnistu müügihinnast, et vältida olukorda, kus omanik ei suuda mõne oma kohustustest kinni pidada ja otsustab tehingust taganeda.

Kuna eelmise omaniku kasuks on seatud notariaalne hüpoteek, saab alustada kinnistu suhtes täitemenetlust ning pärast oksjoni saab eelmine omanik kohtutäituri kaudu siiski oma raha kätte.

Hinnastamine

Loomulikult on kinnistute puhul nii müüjale kui ka ostjale kõige olulisem hind, kus müüja soovib võimalikult suurt tulu ja ostja võimalikult madalat kulu. Ka minult uuritakse tihti hindade kohta ja otsest vastust on keeruline anda. Ennekõike sõltub hind asukohast ja elamu seisukorrast, aga talumajade puhul mängib olulist rolli ka kõrvalhoonete olemasolu, elektriliitumise, joogivee ja kanalisatsiooni võimalus, veekogu või metsa olemasolu ning kinnistu pindala.

Pangalaenu puhul tuleb tellida ka eksperthinnang, rahvakeeli hindamisakt, kus atesteeritud hindaja peab turuhinna kujundamisel arvestama samas piirkonnas tehtud kinnisvaratehinguid ning kinnistu eripära. Samuti tuleks arvestada sellega, kas maja vajab kapitaalremonti või mitte, sest pahatihti on uue elamu ehitamine odavam kui vana maja täielik renoveerimine.

Maksustamine

Maamaja müümisel tuleb arvestada ka tulumaksuga. Nimelt võib kahe aasta jooksul müüa tulumaksuvabalt ühe maja või korteri, mida omanik on kasutanud alalise elukohana. Vastasel korral tuleb deklareeritud tulult arvestada maha tulumaks 20%.

Lisaks saab tulumaksu arvutamisel müügihinnast arvestada maha kinnisvara soetusmaksumuse, müümise ja parendamisega seotud kulutused. Täpsemalt infot saab uurida Maksu- ja Tolliameti koduleheküljelt.

Toetused

Tänapäeval pakuvad kohalikud omavalitsused erinevaid toetusmeetmeid neile, kes otsustavad maale kolida. Näiteks on olemas hajaasustuse programm, kus pered saavad rahalist abi veevärgi, kanalisastsiooni, juurdepääsuteee või elektrisüsteemi rajamiseks. Silmas tuleb pidada seda, et üldjuhul saavad toetust taotleda need, kes on kinnistu omanikud, omavad sissekirjutust ja kasutavad seda alalise elukohana. Samuti tasub kohaliku omavalitsuse esindaja käest uurida, millist abi võiks nende kaudu saada.

Lõpetuseks võiks lisada, et kinnisvara müük pole enam ammu pelgalt piltide tegemine ja ostja ootamine, vaid eeldab endast põhjalikku tööd ja teadmisi kinnisvara hinnastamisest, turundamisest ja müügiprotsessist.