Kõik kaasomandist
Lumen KinnisvarabürooBlogiKõik kaasomandist
Mis on kaasomand?
Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõtteliste osadena ühises asjas kuuluv omand. Kui ühel asjal on mitu omanikku, siis tekib kaasomand. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt. Mitmele isikule vara tagastamine on peamine põhjus, miks veel täna on mitmed kinnistud kaasomandis.
Millised probleemid võivad tekkida ning kuidas neid lahendada, et lihtsama vaevata kaasomandis olevat kinnisvara müüa?
Kui juhtub, et kaasomandis olev kinnisvara pole notariaalse kasutuskorraga, siis üldjuhul ei saa pank huvilisele laenu anda, ning ostjal peab olema endal omafinantseeringuga kogu raha olemas. Kui notariaalne kasutuskord puudub, siis tegelikult ei ole täpselt piiritletud, milline osa kinnisvarast kellele kuulub ning suuliselt tehtud kasutuskorra lepped on võimalik igal kaasomanikul vaidlustada ja nõuda nende muutmist.
Kuidas on võimalik notariaalne kasutuskord sõlmida?
Esimene samm oleks minna kaasomanikega notarisse ja asjad üles märkida ehk teisisõnu kõik notariaalselt kinnitada. Kellele mis osa omandist kuulub ja kuidas on ära jaotatud kasutuskord. Sellisel juhul kantakse kasutuskord ka kinnistusraamatusse ning see kehtib ka igale uuele omanikule.
Kuidas lõpetada kaasomand?
Kaasomanike omavahelisel kokkuleppel kaasomandid lõpetatakse tavaliselt korteriomanditeks jagamisega, kui kinnisasja olemus seda võimaldab.
See on võimalik vaid juhul, kui see pole välistatud seaduse või kaasomanike notariaalse kokkuleppega. Selleks on vaja korterid sisse kanda ehitusregistrisse, kui neid juba seal pole, kohalikust omavalitsusest hoonejaotusplaanidele kinnitust ja nende alusel notaris korteriomandite registriosade avamist.
Kuidas lõpetada kaasomand, kui kokkulepet ei saavutata?
Kõige sagedasem probleem, miks kaasomandis oleva vara omanike vahel tekib tüli, on siis, kui kaasomandit soovitakse lõpetada ja kaasomanikud ei saavuta selles osas omavahel kokkulepet, mistõttu otsustab kaasomandi lõpetamise kohus. Kõige sagedamini tekib see juhtudel, kui kinnistu omanikud on mitme erineva leibkonna inimesed, aga on ette tulnud ka olukordi, kus vara omanikud on ühest leibkonnast ja ei suuda saavutada kokkulepet.
Üks variant on veel ka kogu kinnisvara ühel kaasomanikest ära osta. See lihtsustab oluliselt müüki. Sellisel juhul peavad kaasomanikud lõpphinna osas jõudma ühisele kokkuleppele. Kui kokkuleppele ei jõuta, siis on väärtuse väljaselgitamiseks vaja kinnisvarale tellida eksperthinnang.
Kui aga ükski omanikkudest pole huvitatud ainuomanikuks saamisest ja soovivad kaasomandit lõpetada või vastupidi, mitu kaasomanikku soovivad osta, siis sellisel juhul on võimalik korraldada oksjon. Vastavalt siis olukorrale toimub kas avalik oksjon või ainult kaasomanike vahel.
Kui kaasomanikud kokkulepet ei saavuta ka eksperthinnangut tehes, otsustab kohus tuginedes jagamist taotleva kaasomaniku ehk hageja nõudele, kuidas asi jagatakse.
Selleks on järgmised võimalused:
- Kinnisasi jagatakse kaasomanike vahel korteriomanditeks.
- Kinnisasi antakse ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas.
- Kinnisasi müüakse avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
Üldiselt lähtutakse põhimõttest, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem.
Müümisel peab arvestama, et kaasomanikul on teisele müüdavale osale eelisostuõigus.
See tähendab seda, et alati tuleb pakkuda kaasomanikule esimesena võimalust ära osta. Muidu võib tekkida hiljem probleem, kui oled leidnud mõne teise ostja ja kaasomanik sellest ei tea, siis on tal õigus kahe kuu jooksul hoopis ümber mõelda ja ise osta. Arvestada tuleb, et ostueesõigust saab teostada täpselt samadel tingimustel nagu müügileping juba sõlmitud on. Sama hinnaga ja täpselt samas seisukorras ja komplekteerituses ja kokkulepetega nagu müügilepingus asja ostmiseks kokku lepiti.
Kui oled ostmas kaasomandis kortermaja osa ja plaanid selles kohe alustada remonttöödega, siis soovitaksime sellega esialgu 2 kuud oodata. Kindlasti teatada kaasomanikele ostust ning hea oleks küsida kõigilt ka allkiri, et nad on tutvunud müügilepinguga kindlal kuupäeval. Kui oled aga kohe peale ostu alustanud remonttöödega ning sellega kinnisvara väärtust tõstnud, siis pea meeles, et seaduse järgi on kaasomanikel õigus müüdud osa 2 kuu jooksul ära osta samadel tingimustel, millega see müüdi, ehk siis sama hinnaga. Kui oled vahepeal investeerinud oma raha uude küttesüsteemi või teinud korda wc, siis kahjuks seda ei arvestata.
Kui aga kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alaneja sugulasele (laps) või vanemale, siis kahte kuud ei kohaldata. Kaasomanikul on õigus temale kuuluvat mõttelist osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või muul viisil käsutada.
Kas sellega kaasneb ka mingeid eeliseid?
Pigem plusse kaasomandiga kinnisvara omamisel ei ole. Tülid kaasomanike on väga kerged tulema, kui koos kokkuleppeid ei saavutata, kuidas käituda. Kaasomand on suhteliselt keeruline omandivorm ja kui seadusi ning ohtusid ei tea, siis on väga lihtne sattuda keerulistesse olukordadesse.
Minu enda näide:
Oli majaga krunt, üks omanikest soovis müüa. Ta rääkis teistega läbi ja kõik sobis. Kui olin ostja leidnud, siis järsku hind enam ühtedele pooltele ei sobinud, mis me kokku leppinud olime. Nii see minu poolt müümata jäi, sest ise ma polnud ka teistega üle rääkinud. Vigadest õpitakse. Seega soovitan ALATI kõikide osapooltega läbi rääkida ning ühiselt ära otsustada, kuidas kaasomandis oleva kinnisvaraga edasi tegutseda nii, et kõigile kasulik oleks.
Kui aga ise kuidagi ühisele jutule ja kokkuleppele ikka kaasomanikega ei saa ja kohut ka käia esialgu ei tahaks, siis tasub kaasata maakler. Üritame alati kõigile osapooltele leida sobivad variandid ja need ära selgitada!
