Tartu kinnisvaraturg aastast 2003 kuni tänaseni
Lumen KinnisvarabürooBlogiTartu kinnisvaraturg aastast 2003 kuni tänaseni
Tegin väikse ülevaate, kuidas on liikunud Tartu korterite turg ja Tartumaa keskmine netopalk alates 2003. aastast kuni tänaseni.
Räägime sellest, mis toimus Tartu kinnisvaraturul 2003. aastal, kui ma ise veel olin 13-aastane. 2003. aastal tehti Tartu linnas 1117 korteriomandi müügitehingut. Keskmine m2 hind Tartu linna korteril oli sellel ajal 442 €/m2 ja Tartumaa inimeste keskmine netopalk oli 298 €. Täna tunduvad need numbrid hullumeelsena, kuna see kõik on tõusnud peaaegu 400%. Siin on ka hea kõrvutada diiselkütuse hind, mis oli 2003. aastal 8,70 krooni ehk 0,56 €/l, täna on diiselkütuse hind 1,974 €/l, mis teeb hinnatõusuks ca 250%
Järgnevalt pisike tagasivaade sinna, mis juhtus enne 2008. aasta majanduskriisi, millest ei jäänud ükski Eesti pere puutumata. 2006. aastal toimus tohutu suur kinnisvara hinnatõus. Aastaga tõusis Tartu kinnisvara hind ca 60%, aga samas palgakasv oli natuke alla 25%. 2006. aastal tehti Tartu linnas ka rekordarv korteriomandite tehinguid, kokku 3051 tehingut, mida pole veel tänaseni üle löödud. 2007. aastal keskmine m2 hind tõusis veel natukene, aga 2008. aastal oli näha juba kerget langust.
2009. aasta oli turg “põhjas”. Kinnisvaratehinguid tehti kokku ainult 840 ja hinnad olid 2007. aasta tipuga võrreldes langenud 35% ning keskmine palk oli aastaga langenud ca 8%.
Põhjus, miks väga paljud pered jäid 2009. aastal kodudest ilma, tuleneb sellest, et LTV (laenu ja tagatisvara väärtuse suhe) väärtus tõusis. Mida kõrgem on LTV, seda riskantsem on reeglina laen. Näiteks kui inimene ostis 2007. aastal laenuga 100 000 € maksva korteri, siis 2009. aastal oli selle kodu väärtus 65 000 €, mis ei katnud enam panga hüpoteeki ja pangad hakkasid nõudma lisatagatist, et katta hüpoteegi väärtust või kästi kinnisvara maha müüa. Ei olnud ka harv juhus seegi, kui tekkis olukord, et inimene müüs oma korteri 2009. aastal maha ja jäi pangale veel edasi võlgu, kuna lihtsalt laenujääk oli suurem kui müüdava korteri hind.
Täna kindlasti sellist olukorda tekkida ei saa, kuna turule on tulnud väga palju kodumaiseid pankasid, aga 2009. aastal sõltusime suuresti Rootsi pankadest ja nende huvi oli saada Eesti turult raha kätte, et ära hoida hullem seis Rootsis.
Peale 2009. aastat on olukord paranenud ja me oleme liikunud vaikselt ülesmäge nii kinnisvarahindade kui ka palgakasvuga. Kuni 2019 aastani liikusid kinnisvarahinnad ja keskmine palk suhteliselt kenasti koos ülespoole, aga 2019. aastal palgakasv enam nii kiire ei olnud ja 2020. aastal tegid kinnisvarahinnad veel suure hüppe. 2020. aasta märtsis, kui koroonaviiruse laine algas, arvati, et nüüd hakkab kõik langema, aga läks täiesti. Tartu kinnisvara keskmine ruutmeetri hind tõusis ca 10%, samas keskmine palgakasv oli ainult 1%. Hinnad tõusid edasi ka 2021. aastal, seda aitas suuresti üleval hoida ka pensionisamba väljamaksed.
2022. aasta veebruaris, kui Venemaa alustas agressiooni Ukrainas, tundus paljudele, et nüüd on küll kõik ja enam pole siit kuhugi minna, aga ikkagi läks teisiti ja hinnad on tõusnud ainult ülespoole. Hetke seisuga on näha, et Tartu kinnisvara hinnad on tõusnud võrreldes 2021. aastaga 19%. Samas kui vaatame keskmist palka, siis see on tõusnud ca 10%. Ehk viimase kolme aastaga on palgakasv võrreldes kinnisvara kasvuga olnud Tartus kaks korda aeglasem.
Nüüd on meil kohe algamas energiakriis ja eks saab näha, mis sellest tuleb. Hetkel on näha, et kinnisvaraturg on pigem aeglustunud ja hindades tuleb teha korrektuure. Väga paljud Tartu arendajad on juba oma hindades korrektuure teinud, kas siis soodushinna näol või pakutakse müügihinna sisse ka köögimööblit.
Põhjused, miks on turg pidurdunud, on mitmeid. Kindlasti on suureks mõjutaks meie meedia, mis oskab oma rahvast väga edukalt hirmutada, näiteks hirm kallite energiahindade ees. Loomulikult on Euribori tõus teinud ka ostjaid ettevaatlikumaks, aga sellest räägin ma juba järgmisel korral.
Kui keegi küsib, kas hinnad hakkavad kukkuma, siis minu arvamus on see, et mõistlik oleks, kui hinnad langevad 10-20%, kuigi kristallkuuli mul ei ole ja ennustamine on üks tänamatu töö.
Lõppude lõpuks tehakse kinnisvara tehinguid igal ajal ja ka täna ostetakse päris kõrgete hindadega. Pigem ei ole enam tormijooksu nagu suvel, vaid täna tuleb väga palju vaeva näha, et oma kinnisvara hea hinnaga müüa. Suvel võisid veel lisada kuulutuse ükskõik milliste piltide ja tekstiga ning said oma kinnisvara 90% tõenäosusega müüdud. Täna on käes olukord, kus tuleb oma kinnisvara muuta nii piltide kui ka kuulutuse teksti näol äärmiselt esinduslikuks ja kindlasti hakatakse hindama väga heade kinnisvaramaaklerite tööd.
